記者從河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，《河北省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)2021年第2次廳務(wù)會議審議通過，于近日印發(fā)，自2021年5月1日起施行，同時(shí)制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》作為《辦法》的附件一并下發(fā)。

《辦法》將合同主體雙方簽訂的合同，以及物業(yè)、治安、環(huán)保、消防、稅收、價(jià)格管理等方面的政策規(guī)定，作為物業(yè)服務(wù)監(jiān)管工作的主要依據(jù)，明確街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）承擔(dān)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管職能。

1.明確了制定的依據(jù)、適用范圍及各個(gè)部門監(jiān)督管理或行政處罰職責(zé)。

指出監(jiān)管依據(jù)主要有兩類：一是合同主體雙方簽訂的合同條款；二是物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中，涉及到的物業(yè)、治安、環(huán)保、消防、稅收、價(jià)格管理等方面的相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。

問：如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間出現(xiàn)了矛盾，產(chǎn)生了糾紛，應(yīng)該向哪里反映？找哪個(gè)部門處理？

答：在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，可以第一時(shí)間向社區(qū)居委會或者街道辦事處反映，尋求解決。

企業(yè)違法違規(guī)行為屬于街道辦職責(zé)范疇處理的，應(yīng)當(dāng)在屬地解決；涉及其他行政管理部門查處職責(zé)的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主向相應(yīng)行政管理部門反映問題。比如，業(yè)主遇到涉及擅自占用小區(qū)共有部位開展經(jīng)營的，由房地產(chǎn)行政主管部門和綜合執(zhí)法部門查處；涉及電梯等特種設(shè)備不按規(guī)定維修保養(yǎng)、違規(guī)收費(fèi)的，由市場監(jiān)管部門查處；涉及治安方面問題的，由公安部門查處；涉及噪音問題的，由環(huán)保部門查處；涉及消防問題的，由屬地公安派出所或消防部門查處。

問：近年來，我省很多老舊小區(qū)進(jìn)行了改造，改造后的小區(qū)如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)？集中連片管理模式是什么？

答：老舊小區(qū)因?yàn)榇嬖诘囊?guī)模小、住戶少、位置分散、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低和收費(fèi)難等現(xiàn)實(shí)問題，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的意愿不強(qiáng)烈，影響老舊小區(qū)改造后長效管理機(jī)制的建立，也給居民的生活帶來了諸多不便。在這種情況下，街道辦事處或者社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主采取集中連片管理模式，整合區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資源，優(yōu)選1家或幾家有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行區(qū)域集中服務(wù)。

集中連片管理模式的優(yōu)勢已經(jīng)在我省多地顯現(xiàn)。比如，邢臺市南長街道辦事處創(chuàng)新推行“共享管家”機(jī)制，通過招投標(biāo)，引導(dǎo)居民將轄區(qū)56個(gè)改造后的老舊小區(qū)全部“打包”給一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，邯鄲市朝陽路片區(qū)19個(gè)老舊小區(qū)改造后也采取類似模式與1家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了整片管理協(xié)議。企業(yè)在多個(gè)小區(qū)之間進(jìn)行統(tǒng)籌運(yùn)營、平衡利益，降低了單個(gè)小區(qū)的管理成本，企業(yè)既能夠得到生存發(fā)展，居民也獲得了高性價(jià)比的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。

下一步，我省將大力推行這種管理模式，讓更多的生活在老舊小區(qū)的居民得到專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，增強(qiáng)居民的幸福感、提升幸福指數(shù)。

問：《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》有什么區(qū)別？在簽訂時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)？

答：新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿、合同終止的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或業(yè)委會等按照相關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

在這兩種合同簽訂時(shí)，還需要注意以下事項(xiàng)：

一是在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招投標(biāo)并做好備案工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)工作，做好責(zé)任界定，避免因開發(fā)建設(shè)問題引發(fā)后續(xù)的與業(yè)主之間的矛盾。

二是在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，業(yè)主要充分考慮小區(qū)設(shè)施設(shè)備自身實(shí)際情況，同時(shí)要樹立花錢買服務(wù)的思想，在簽約前認(rèn)真研讀合同示范文本，選擇出適合自己小區(qū)的服務(wù)條款。

三是按照民法典相關(guān)規(guī)定，合同一經(jīng)簽訂且乙方已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

四是《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》兩個(gè)示范性文本中的強(qiáng)制性條款屬法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的強(qiáng)制性要求，不得隨意刪除。